Während Leipzig als Mieterhauptstadt Deutschlands gilt, ist der Leerstand in Chemnitz so hoch wie in keiner anderen Großstadt. Ein Blick auf einen Wohnungsmarkt, der tief in der Krise steckt.
Fast alle Menschen, die in Leipzig wohnen, mieten. Nach Angaben des Zensus aus dem Jahr 20221 sind es 87 Prozent. Das spiegelt unter anderem ungleiche Machtverhältnisse wider. „Die Menschen hängen erst mal ganz stark davon ab, was die Eigentümer der Mietwohnung mit ihrem Eigentum machen“, erklärt Christoph Trautvetter. Er hat an dem Projekt Wem gehört die Stadt?2 der Rosa-Luxemburg-Stiftung mitgearbeitet. Ziel davon: Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sichtbar zu machen.
Wem gehört die Stadt?
Besonders im Fokus stand die Frage: Wem gehören die Wohnungen, wenn nicht den Menschen, die darin leben? Tatsächlich gehören in Leipzig nur etwa 25 Prozent aller Wohnungen der Kommune oder einer Genossenschaft. Der Großteil liegt in der Hand privater Vermieter:innen und gewinnorientierter Unternehmen.
Und diese stammen zum Großteil nicht aus Leipzig. 92 Prozent der Erstkäufer:innen von sanierten Altbauwohnungen sind nach Angaben der städtischen Verwaltung nicht aus der Messestadt. Das hat laut Trautvetter auch historische Gründe: „Nach der Wende gab es sehr viel Ausverkauf und Privatisierung – und wenig Eigenkapital.“ Über das Treuhandmodell gelangten staatlich gebaute Wohnungen an private Investoren, statt an Bewohner:innen. „Deshalb gehören die Eigentumswohnungen in den Mehrfamilienhäusern vor allem Investoren aus dem restlichen Deutschland, insbesondere aus dem Westen.“
Diese profitieren von finanziellen Vorteilen: Deutschland mache „das steuerlich sehr attraktiv, für Menschen aus Westdeutschland in Ostdeutschland zu investieren“, sagt Trautvetter. Ein großer Teil der Investitionskosten lasse sich steuerlich absetzen.
Bei den Unternehmen könne man nicht per se sagen, dass die finanzmarktorientierten Unternehmen alle schlecht und Genossenschaften alle gut seien, erklärt Trautvetter. „Das hängt immer vom lokalen Kontext der einzelnen Eigentümer ab.“
Spanne zwischen Mietpreisen
Seit Jahren steigen die Mietpreise in Leipzig kontinuierlich an. Damit wächst auch die Preisspanne zwischen gemeinwohlorientierten und privaten Vermieter:innen. „Die Mietpreise sind bei gemeinwohlorientierten Genossenschaften deutlich niedriger“, sagt Trautvetter. „Je größer der Marktdruck, umso größer die Preisunterschiede.“
Bei privaten Vermieter:innen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Leipzig bei 6,74 Euro, bei gemeinwohlorientierten bei 5,73 Euro.3 „Private Vermieter erhöhen die Mieten, wenn es der Markt hergibt“, sagt er.
Leerstand in Chemnitz
In Chemnitz ist die Lage umgekehrt. „In Chemnitz gibt es zu viele Wohnungen für zu viele Menschen, das ist das Kernproblem“, erklärt Ulrich Weiser vom Wohnungsmarktportal Chemnitz in Zahlen. Das Portal sammelt Daten und bereitet sie grafisch auf. Grundlage sind Zensusdaten, Stadtteilberichte und Angebotsmieten.
Das Leerstandsproblem in Chemnitz existiert bereits seit 20 Jahren, die Quote liegt aktuell bei circa 11 Prozent. Das entspricht nach Angaben des Zensus 16.123 Wohnungen – etwa so viele Einwohner wie in der Kleinstadt Taucha leben. Zum Vergleich: Drei bis fünf Prozent Leerstand gelten als „gesunder“ Wert.4
Besonders betroffen sind Stadtteile mit großen Mietwohnungsbeständen, wie das Heckert-Gebiet und der Sonnenberg. Die höchste Quote verzeichnet Morgenleite mit 18,7 Prozent.
Größter Akteur auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt ist die GGG. Sie verzeichnet bei rund 25.000 Wohnungen neun Prozent Leerstand. Die Chemnitzer Wohnungsgenossenschaft liegt bei 7,5 Prozent. Viele Wohnungen stehen seit mehr als einem Jahr leer, wären aber kurzfristig beziehbar.5
Lars Fassmann, Unternehmer und Eigentümer mehrerer Häuser auf dem Sonnenberg, erlebte die Entwicklung hautnah. Als er im Jahr 2010 das Haus des Lokomov an der Grenze zwischen Sonnenberg und dem Stadtteil Gablenz kaufte, wollte die Stadt große Teile des unteren Sonnenbergs noch abreißen. Fassmanns Idee: Zeigen, dass Gebäude von den Kreativen angenommen werden, wenn man sie anbietet. Seitdem haben sich zahlreiche Kulturprojekte etabliert: Neben dem Lokomov entstanden zwei Atelierhäuser, ein Projektraum, ein Musikclub, die Experimentierküche und das Komplex Theater. Auch die Stadt investiert inzwischen in kulturelle Orte.
„Schwer, Wohnungen loszuwerden“
Trotzdem sei der Markt schwierig. „Es ist tatsächlich schwer, die Wohnungen zum Mietspiegelpreis zu vermieten“, erklärt er. „Es gibt eine sehr breite Auswahl am Markt.“
Während der langen Niedrigzinsphase seien viele Investoren aus Leipzig und Dresden nach Chemnitz gekommen. Dadurch kam es zwischen 2015 und 2020 zu vielen Sanierungen, erklärt Fassmann. Steigende Zinsen haben diese Entwicklung gestoppt, Sanierungen und Bauanträge gingen deutlich zurück. „In Städten wie Leipzig oder Dresden lassen sich sanierte Wohnungen schnell und zu höheren Preisen vermieten, während in Chemnitz die Vermietung länger dauert und die erzielbaren Mieten deutlich niedriger sind“, erklärt er. Dadurch bleiben Wohnungen leer, selbst wenn sie bereits instandgesetzt wurden.
Seiner Meinung nach müsse die Stadt anfangen, besser mit Kultur- und Wirtschaftsverbänden zusammenzuarbeiten, um langfristig Menschen anzuziehen und Leerstände zu reduzieren. „Man muss auch die Faktoren drumherum schaffen.“ Ein weiteres Problem seien die wirtschaftlichen und bürokratischen Hürden. Schon bevor eine Sanierung beginnt, entstünden erhebliche Kosten mit ungewissem Ausgang. „Deshalb lassen es einige lieber“, sagt Fassmann.
Mangel an Sozialwohnungen
In Dresden wiederum zeigt sich ein anderes Problem des Wohnungsmarkts: der Mangel an Sozialwohnungen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts fehlen in Sachsen fast 48.000 Sozialwohnungen.6 Nach Angaben einer Kommunalen Bürgerumfrage in Dresden aus dem Jahr 2022 haben rund 66.000 Dresdner Mieterhaushalte Anspruch auf eine Sozialwohnung. Gleichzeitig gibt es jedoch nur etwa 10.000 solcher Wohnungen.7 Betroffen von dem Wohnungsmangel sind besonders Singlehaushalte und große Familien.
Ende 2024 lag der Anteil kommunaler Wohnungen in Dresden bei nur 0,7 Prozent. Grund dafür ist ein Beschluss aus dem Jahr 2006: Damals verkaufte der Stadtrat den gesamten Bestand von rund 46.700 Wohnungen, um die Stadt schuldenfrei zu machen – in der Annahme, die Bevölkerung werde künftig schrumpfen.
Dazu kommt noch ein weiteres Problem: Der Neubau stagniert. Nach Angaben der Stadt Dresden sollen jährlich 200 neue Sozialwohnungen entstehen. Das reicht jedoch lange nicht aus, um den Bedarf zu decken.
Machtgefälle zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen
Die Perspektive der betroffenen Mieter:innen in Dresden vertritt unter anderem Harry vom Aktionsbündnis Mietenwahnsinn stoppen!. „Es gibt viel zu wenig Wohnraum, entsprechend gibt es auch ein großes Machtgefälle zwischen Vermietern und Mietern.“ Das Bündnis berät und unterstützt Mieter:innen, die sich gegen Verdrängung, Mieterhöhungen und ungerechtfertigte Kündigungen zur Wehr setzen wollen.
Ein Kernproblem: Neubauten entstehen meist im hochpreisigen Segment. Die Sozialbauquote liegt bei nur 15 Prozent. Jedes Jahr fallen zudem viele Wohnungen aus der Sozialpreisbindung. Diese gilt nur für 15 bis 20 Jahre. „Das ist ein super Geschäft für Immobilienkonzerne“, sagt Harry. „Dann haben sie eine Weile die Sozialwohnung als ein sicheres Einkommen und danach kann sie luxussaniert werden wie alle anderen Wohnungen, die aus der Sozialbindung herausfallen.“
Was hilft?
Was hilft also, um der Wohnungskrise wirklich entgegenzuwirken? „Die sinnvollste Maßnahme wäre, städtische Wohnungsbaugenossenschaften zu stärken und mit entsprechendem Eigenkapital auszustatten“, sagt Christoph Trautvetter. Außerdem müsste mehr Wohnraum in öffentlicher Hand sein.
Werkzeuge gegen Wohnungsknappheit
– Vorkaufsrecht: Kommunen dürfen Immobilien vor Investor:innen kaufen – ein Urteil 2021 hat dieses Recht stark eingeschränkt. Die Stadt darf nur eingreifen, wenn konkrete Missstände vorliegen, nicht bloß ein Verdacht.
– Spekulationssteuer: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wiederverkauft, zahlt Steuern auf den Gewinn – wenn er nicht selbst darin gewohnt hat. Diese Regel trifft vor allem Privatpersonen. Große Kapitalgesellschaften umgehen sie oft.
– Milieuschutzgebiete: Sie sollen Luxussanierungen bremsen, können steigende Bodenpreise oder höhere Preise bei Neuvermietungen aber nicht stoppen.
– Zweckentfremdungsverbot: In Leipzig müssen leerstehende Wohnungen nach einem Jahr wieder nutzbar gemacht werden. Ausgenommen sind allerdings marode Gebäude – und entscheidend ist, wie konsequent die Stadt die Regel auch tatsächlich durchsetzt.
Eine weitere Stellschraube sei der Ausbau des gemeinwohlorientierten Wohnungsmarkts. Ein Mietendeckel lasse sich laut Trautvetter leicht umgehen. „Sie haben eine Wohnung, die für sechs Euro vermietet wird. Sie könnten sie aber auf dem freien Markt für 30 Euro vermieten und ihren Gewinn verfünffachen“, sagt Trautvetter. „Wenn die Anreize so groß sind, finden sie auch kreative Wege, ihre Miete zu maximieren.“
Wohnungsregister für mehr Transparenz?
Ein Miet- und Wohnungsregister könnte für mehr Kontrolle sorgen, sagt Trautvetter. Im Rahmen des Zensus 2031 müssen ohnehin alle Bundesländer ein solches Register einführen. Darin sollen Eigentümer, Miethöhen, Leerstände und Sanierungszustand erfasst werden. „Also wenn die Stadt tatsächlich eine Wohnung, deren Eigentümer und die Miethöhe kennt und idealerweise dann auch noch den Leerstand mit diesem Register kontrollieren kann – dann ist Marktregulierung einfach“ , sagt Trautvetter.
Harry vom Aktionsbündnis ergänzt: „Am Ende geht es darum, das Machtgefälle zu verschieben. Mehr Wohnraum muss in öffentliche Hand – und wo das nicht möglich ist, muss er reguliert werden.“
- Statistisches Bundesamt: Ergebnisse des Zensus 2022, auf: ergebnisse.zensus2022.de. ↩︎
- Rosa-Luxemburg-Stiftung: Wem gehört die Stadt?, auf: wemgehoertdiestadt.de. ↩︎
- Rosa-Luxemburg-Stiftung: Stadtprofil Leipzig: So wirkt der Mietendeckel, auf: rosalux.de. ↩︎
- PNB Paribas: Mietwohnungsmarkt in Deutschland, auf: realestate.bnpparibas.de. ↩︎
- Chemnitz in Zahlen, auf: chemnitz-in-zahlen.de. ↩︎
- Pestel-Institut: Bauen und Wohnen 2024 in Deutschland, auf: mieterbund.de (16.1.2024). ↩︎
- Stadt Dresden: „Katastrophale Lage auf dem Wohnungsmarkt“, auf: dresden.de (18.12.2023). ↩︎
